2022-11-24 23:26:41    來(lái)源：安沁物(wù)業    作者：小編

大(dà)理(lǐ)市人(rén)民政府公告（第2号）

大(dà)府規登〔2006〕6号

現公布《大(dà)理(lǐ)市物(wù)業管理(lǐ)實施辦法（試行）》，自2006年5月(yuè)1日起施行。

大(dà)理(lǐ)市人(rén)民政府

2006年3月(yuè)6日

大(dà)理(lǐ)市物(wù)業管理(lǐ)實施辦法（試行）

第一章(zhāng)  總  則

第一條  爲了(le)規範物(wù)業管理(lǐ)活動，維護業主和(hé)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)合法權益，根據《雲南(nán)省物(wù)業管理(lǐ)規定》第三條的(de)授權規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域内的(de)物(wù)業管理(lǐ)活動應當遵守國家《物(wù)業管理(lǐ)條例》、《雲南(nán)省物(wù)業管理(lǐ)規定》等配套規定和(hé)本辦法。

第三條  本市行政區(qū)域内的(de)各種物(wù)業都要逐步建立業主自治與物(wù)業管理(lǐ)企業專業管理(lǐ)相結合的(de)社會化(huà)、專業化(huà)、市場(chǎng)化(huà)的(de)物(wù)業管理(lǐ)體制。

第四條  大(dà)理(lǐ)市建設局是本市物(wù)業管理(lǐ)行政主管部門，大(dà)理(lǐ)市房(fáng)地産管理(lǐ)處具體負責物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)日常工作。

民政、規劃、城(chéng)市管理(lǐ)、工商、物(wù)價、公安、環保、供電、供排水(shuǐ)、有線電視、通(tōng)訊等有關行政管理(lǐ)部門和(hé)單位，按照(zhào)各自職責配合實施本辦法。居民委員(yuán)會應當協助做(zuò)好物(wù)業管理(lǐ)工作。

第二章(zhāng)  業主自治管理(lǐ)

第五條  業主通(tōng)過業主大(dà)會和(hé)業主委員(yuán)會對(duì)物(wù)業實施自治管理(lǐ)。業主大(dà)會由物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内全體業主組成，業主委員(yuán)會通(tōng)過業主大(dà)會選舉産生。

業主委員(yuán)會委員(yuán)應具備以下(xià)條件：1、擁護黨的(de)領導，遵紀守法，自覺遵守《中華人(rén)民共和(hé)國公民道德實施綱要》；2、具有公民政治權利；3、熱(rè)心公益事業、責任心強、具有一定群衆基礎；4、具備一定組織協調能力和(hé)議(yì)事能力；5、積極維護業主利益和(hé)帶頭履行業主義務的(de)産權人(rén)。

業主委員(yuán)會委員(yuán)由業主大(dà)會籌備委員(yuán)會組織推薦候選人(rén)，經民主選舉産生。

業主大(dà)會的(de)議(yì)題應提前告知業主，業主大(dà)會決定的(de)事項應及時(shí)在本物(wù)業區(qū)域内公布。

第六條  住宅區(qū)符合召開首次業主大(dà)會條件時(shí)，應依照(zhào)相關規定和(hé)本辦法及時(shí)組織召開首次業主大(dà)會，選舉産生業主委員(yuán)會。

第七條  首次業主大(dà)會應當在行政主管部門和(hé)居民委員(yuán)會的(de)指導下(xià)，由房(fáng)屋管理(lǐ)單位、部門（包括公有住房(fáng)出售單位）、開發建設單位、物(wù)業前期聘請的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業和(hé)業主代表組成業主大(dà)會籌備委員(yuán)會，負責業主大(dà)會的(de)籌備工作。

第八條  首次業主大(dà)會籌備委員(yuán)會負責做(zuò)好以下(xià)工作：

（一）協商确定召開業主大(dà)會的(de)形式、時(shí)間、地點和(hé)内容；

（二）協商業主委員(yuán)會組成人(rén)數，并按業主委員(yuán)會成員(yuán)條件推薦業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人(rén)，候選人(rén)名單及基本情況應當在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内公布；

（三）起草(cǎo)業主委員(yuán)會選舉辦法、章(zhāng)程和(hé)業主公約草(cǎo)案，并在大(dà)會召開前15日發給參加會議(yì)的(de)成員(yuán)征求意見；

（四）做(zuò)好召開首次業主大(dà)會的(de)各項會務準備工作；

（五）主持召開首次業主大(dà)會，選舉産生業主委員(yuán)會。

第九條  首次業主大(dà)會除行使《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定的(de)權利外，還(hái)應審議(yì)通(tōng)過以下(xià)事項：

（一）業主大(dà)會和(hé)業主委員(yuán)會議(yì)事規則；

（二）業主委員(yuán)會日常工作權限；

（三）業主委員(yuán)會的(de)選舉及任期；

（四）物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)選聘辦法；

（五）物(wù)業的(de)有關公共管理(lǐ)規定；

（六）選舉産生業主委員(yuán)會。

業主大(dà)會因各種原因不能正常召開時(shí)，可(kě)采用(yòng)問卷調查的(de)方式，經全體業主簽字認可(kě)，确定通(tōng)過審議(yì)事項。但整個(gè)調查過程必須接受行政主管部門的(de)監督、審批、檢查，具體程序應遵循：呈報、審批、查實問卷調查結果等。

第十條  首次業主大(dà)會選舉産生的(de)業主委員(yuán)會人(rén)數，根據物(wù)業大(dà)小情況，一般爲3—9人(rén)（單數），特殊物(wù)業報經行政主管部門同意後可(kě)适當增加人(rén)選。業主委員(yuán)會自選舉産生之日起30日内到行政主管部門申請登記備案。業主委員(yuán)會申請登記備案應當提交下(xià)列材料：

（一）業主委員(yuán)會登記備案表；

（二）業主委員(yuán)會選舉辦法及選票(piào)；

（三）業主委員(yuán)會成員(yuán)簡曆，身份證（複印件），聯系方式；

（四）業主大(dà)會審議(yì)通(tōng)過的(de)主要事項。

第十一條  業主委員(yuán)會通(tōng)過選舉産生主任1名和(hé)副主任若幹名，業主委員(yuán)會不得(de)從事經營活動。

第十二條  業主委員(yuán)會根據相關規定履行職責，督促全體業主、使用(yòng)人(rén)遵守物(wù)業管理(lǐ)的(de)法規、規章(zhāng)、制度和(hé)業主公約，幫助物(wù)業管理(lǐ)企業實施本區(qū)域的(de)物(wù)業管理(lǐ)，配合物(wù)業管理(lǐ)企業解決在實施管理(lǐ)服務中的(de)重大(dà)問題，接受物(wù)業管理(lǐ)行政主管部門、居民委員(yuán)會的(de)指導和(hé)監督，積極配合社區(qū)建設管理(lǐ)。

第十三條  業主委員(yuán)會主任享有下(xià)列權利：

（一）負責召開業主委員(yuán)會會議(yì)；

（二）經業主委員(yuán)會授權，核簽物(wù)業維修等項目的(de)費用(yòng)，代表業主委員(yuán)會對(duì)外簽約或簽署文件；

（三）業主委員(yuán)會授權的(de)其他(tā)事項。

業主委員(yuán)會主任應當履行下(xià)列義務：

（一）遵守物(wù)業管理(lǐ)法規、規章(zhāng)、規範性文件的(de)規定和(hé)業主公約、業主委員(yuán)會章(zhāng)程，辦事公正、負責；

（二）完成業主委員(yuán)會交辦的(de)工作；

（三）代表業主委員(yuán)會處理(lǐ)事務；

（四）接受行政主管部門的(de)培訓和(hé)指導。

第十四條  業主委員(yuán)會每屆任期一般爲3—5年，具體期限由其業主大(dà)會議(yì)事規則确定，可(kě)以連選連任。業主委員(yuán)會任期屆滿3個(gè)月(yuè)前，應及時(shí)換屆選舉。業主委員(yuán)會負責換屆選舉的(de)具體籌備工作，并參照(zhào)召開首次業主大(dà)會的(de)方式成立換屆選舉工作籌備委員(yuán)會。

物(wù)業管理(lǐ)企業應當配合做(zuò)好業主委員(yuán)會換屆選舉的(de)日常事務性工作。

第十五條  業主委員(yuán)會應當配合公安機關，與社區(qū)居民委員(yuán)會相互協作，共同做(zuò)好維護物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)社會治安等相關工作。

第三章(zhāng)  物(wù)業管理(lǐ)企業

第十六條  物(wù)業管理(lǐ)企業應在取得(de)企業法人(rén)營業執照(zhào)之日起30日内，按照(zhào)建設部《物(wù)業管理(lǐ)資質管理(lǐ)辦法》，經市物(wù)業行政主管部門初審合格後，報上一級行政主管部門申報物(wù)業管理(lǐ)企業資質。物(wù)業管理(lǐ)企業領取資質證書(shū)後，方可(kě)從事與資質相應的(de)物(wù)業管理(lǐ)服務活動。

第十七條  物(wù)業管理(lǐ)企業資質實行年檢制度。年檢重點是物(wù)業管理(lǐ)企業物(wù)業服務協議(yì)或物(wù)業服務合同、履約能力、承諾落實情況、物(wù)業管理(lǐ)服務質量、從業人(rén)員(yuán)持證上崗、業主和(hé)業主委員(yuán)會對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)評議(yì)、年度工作業績、财務報表、資質登記的(de)有關事項變更以及執行法律法規政策等方面的(de)情況。

第十八條  從事物(wù)業管理(lǐ)的(de)人(rén)員(yuán)應當按照(zhào)國家有關規定，取得(de)職業資格證書(shū)；物(wù)業技術人(rén)員(yuán)應取得(de)相應行業的(de)技術資格證書(shū)；物(wù)業管理(lǐ)企業應對(duì)新聘用(yòng)的(de)物(wù)業管理(lǐ)工作人(rén)員(yuán)進行上崗培訓。

第四章(zhāng)  物(wù)業管理(lǐ)服務

第十九條  建設（開發）單位應當在銷售物(wù)業之前，制定業主臨時(shí)公約，報市物(wù)業行政主管部門備案。建設（開發）單位制定的(de)業主臨時(shí)公約，不得(de)侵害物(wù)業買受人(rén)的(de)合法權益，物(wù)業買受人(rén)與建設單位簽訂物(wù)業買賣合同時(shí)，應當對(duì)遵守《業主臨時(shí)公約》予以書(shū)面承諾。

《業主臨時(shí)公約》至業主大(dà)會審議(yì)通(tōng)過的(de)業主公約生效時(shí)終止。

第二十條  建設（開發）單位按照(zhào)建設與管理(lǐ)相分(fēn)離的(de)原則，在市物(wù)業行政主管部門的(de)監督指導下(xià)，在房(fáng)屋預（銷）售前代表未來(lái)業主，通(tōng)過招投标方式選聘具有相應資質的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業提前介入，與其選聘的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業簽訂前期物(wù)業服務協議(yì)，承擔前期物(wù)業服務。同時(shí)，物(wù)業管理(lǐ)提前介入将作爲核發商品房(fáng)預（銷）售許可(kě)證所必須的(de)前置條件。

投标人(rén)少于3個(gè)或者住宅規模較小的(de)，經市物(wù)業行政主管部門批準可(kě)以采用(yòng)協議(yì)方式選聘具有相應資質的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業。

物(wù)業管理(lǐ)企業在中标後15天内，應當與建設開發單位簽訂前期物(wù)業服務合同，前期物(wù)業服務合同應當包括中标單位的(de)投标書(shū)、現場(chǎng)答(dá)辯中所承諾的(de)服務标準。前期物(wù)業服務合同自簽訂之日起10日内，報市行政主管部門備案。

第二十一條  物(wù)業管理(lǐ)企業應在與建設（開發）單位簽訂前期物(wù)業服務合同後15日内派員(yuán)進駐現場(chǎng)，其主要職責爲：

（一）熟悉場(chǎng)地，掌握開發地塊的(de)管網、線路布置及設施設備功能情況；

（二）結合物(wù)業管理(lǐ)特點，對(duì)設計方案提出修正建議(yì)；

（三）根據建設（開發）單位設計方案的(de)要求和(hé)向業主承諾的(de)條件，掌握招标書(shū)所列内容，如期完成各項配套設施設備安裝及相關場(chǎng)地建設情況；查驗物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備情況，并提出整改意見；

（四）在開發企業與物(wù)業買受人(rén)簽訂商品房(fáng)買賣合同的(de)同時(shí)，與物(wù)業買受人(rén)簽訂前期物(wù)業管理(lǐ)服務協議(yì)，并解釋物(wù)業管理(lǐ)政策；

（五）根據前期物(wù)業服務合同的(de)約定，做(zuò)好房(fáng)屋交付中接待業主入住的(de)各項相應準備工作。

第二十二條  前期物(wù)業服務協議(yì)和(hé)物(wù)業服務合同中必須約定物(wù)業管理(lǐ)具體服務事項、服務質量要求、服務費标準、服務費收取辦法、服務期限、裝飾裝修管理(lǐ)服務以及其它事項。

前期物(wù)業服務事項應包括以下(xià)内容：

（一）物(wù)業服務内容及要求；

（二）物(wù)業建設期間參與内容、職責及權限；

（三）房(fáng)屋接交過程的(de)授權範圍及職責；

（四）協助管理(lǐ)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内公共秩序、安全防範、消防、交通(tōng)等事項。其中安全防範和(hé)交通(tōng)車輛管理(lǐ)必須明(míng)确約定具體的(de)服務标準和(hé)責任；

（五）物(wù)業裝飾裝修的(de)管理(lǐ)服務；

（六）管理(lǐ)與物(wù)業相關的(de)工程圖紙、住用(yòng)戶與竣工驗收等檔案資料；

（七）根據業主和(hé)物(wù)業使用(yòng)人(rén)要求，提供的(de)特約服務。

第二十三條 建設（開發）單位應當按照(zhào)規定在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内配置必要的(de)物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)。

在規劃方案會審時(shí)，建設開發單位應在設計方案中明(míng)确物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)的(de)具體位置及相應面積，物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)一經确定，不得(de)改動。

（一）物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)按不低于總建築面積的(de)3‰、不高(gāo)于總建築面積的(de)7‰的(de)比例配置。

（二）設施設備房(fáng)、技術夾層等不得(de)抵作物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)。

（三）建設（開發）單位在簽訂前期物(wù)業管理(lǐ)合同時(shí)應明(míng)确會所産權的(de)歸屬，會所産權明(míng)确爲小區(qū)業主共有的(de)，應抵作物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)面積。

（四）物(wù)業的(de)總建築面積一般按物(wù)業建設工程規劃許可(kě)證上載明(míng)的(de)建築物(wù)面積計算(suàn)。

第二十四條  業主委員(yuán)會成立後應當及時(shí)續聘或者通(tōng)過招标方式重新選聘物(wù)業管理(lǐ)企業，并簽訂物(wù)業服務合同。物(wù)業服務合同期限一般爲2—3年，具體期限由雙方協商确定。物(wù)業服務合同自簽訂之日起30日内報市行政主管部門鑒證、備案。

物(wù)業服務合同應使用(yòng)市物(wù)業行政主管部門統一監制的(de)《物(wù)業服務合同》。

第二十五條  物(wù)業管理(lǐ)企業對(duì)所管理(lǐ)的(de)物(wù)業在合同期滿前三個(gè)月(yuè)應向市行政主管部門報告。對(duì)新的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業未确定前，未結清财務帳目或未移交管理(lǐ)資料的(de)，不得(de)擅自撤離管理(lǐ)人(rén)員(yuán)，放棄對(duì)項目的(de)各項管理(lǐ)。

對(duì)于未經市物(wù)業行政主管部門同意或未與新的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業進行交接，擅自撤離管理(lǐ)人(rén)員(yuán)造成住宅小區(qū)管理(lǐ)混亂的(de)，将由市物(wù)業行政主管部門報請上一級物(wù)業行政主管部門降低物(wù)業管理(lǐ)企業資質等級或吊銷資質證書(shū)。

第五章(zhāng)  物(wù)業管理(lǐ)服務收費

第二十六條  建設（開發）單位在簽訂前期物(wù)業服務合同時(shí)，可(kě)以采取包幹制或者酬金制等形式，根據服務内容、服務标準、職責權限等與物(wù)業管理(lǐ)企業協商确定物(wù)業服務費用(yòng)。

建設（開發）單位應從第一套房(fáng)屋移交業主之日起6個(gè)月(yuè)内，處理(lǐ)完畢建設遺留問題，同時(shí)積極協助有關部門和(hé)業主成立業主委員(yuán)會，完成小區(qū)建設與業主委員(yuán)會的(de)順利交接，逾期則由建設（開發）單位承擔逾期内的(de)全部物(wù)業費用(yòng)直至完成交接。

第二十七條  小區(qū)業主自辦理(lǐ)房(fáng)屋交接手續後次月(yuè)起根據物(wù)業服務合同的(de)約定按時(shí)足額交納物(wù)業服務費用(yòng)。業主與物(wù)業使用(yòng)人(rén)約定由物(wù)業使用(yòng)人(rén)交納物(wù)業服務費用(yòng)的(de)，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物(wù)業買受人(rén)的(de)物(wù)業，物(wù)業服務費用(yòng)由建設（開發）單位全額交納。

業主辦理(lǐ)房(fáng)屋交接手續後空關的(de)房(fáng)屋由業主全額交納物(wù)業服務費用(yòng)。

物(wù)業轉讓、出租時(shí)，業主應向物(wù)業管理(lǐ)單位備案。

物(wù)業發生産權轉移時(shí)，業主或者物(wù)業使用(yòng)人(rén)應當結清物(wù)業服務費用(yòng)，同時(shí)出據物(wù)業管理(lǐ)企業繳費證明(míng)。凡未結清物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)，産權交易部門不予辦理(lǐ)産權轉移手續。

第二十八條  市價格主管部門會同市物(wù)業主管部門，負責行政區(qū)域内物(wù)業服務收費的(de)監督管理(lǐ)。

物(wù)業服務收費應當遵循合理(lǐ)，公開以及費用(yòng)與服務水(shuǐ)平相适應的(de)原則。

物(wù)業服務收費應當區(qū)分(fēn)不同物(wù)業的(de)性質和(hé)特點，分(fēn)别實行政府指導價和(hé)市場(chǎng)調節價。

大(dà)理(lǐ)市轄區(qū)内物(wù)業服務收費政府指導價，由州、市價格主管部門和(hé)建設行政主管部門制定後定期向社會公布。

第二十九條  物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内供水(shuǐ)、供電、供氣、供熱(rè)、通(tōng)訊、有線電視等公用(yòng)事業單位向業主或者使用(yòng)人(rén)提供的(de)服務，應當按戶計量，直接向最終用(yòng)戶收取有關費用(yòng)。任何單位不得(de)強行要求物(wù)業管理(lǐ)企業代收繳有關費用(yòng)，确需委托的(de)，應當與物(wù)業管理(lǐ)企業簽訂委托合同，實行有償服務。物(wù)業管理(lǐ)企業代收繳有關費用(yòng)時(shí)，不得(de)價外加價，也(yě)不得(de)向業主另外收取手續費用(yòng)。

物(wù)業管理(lǐ)企業不接受委托的(de)，上述有關部門不得(de)停止相應服務（供應）。

第三十條  物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域共用(yòng)部位的(de)水(shuǐ)電費用(yòng)從物(wù)業管理(lǐ)費中列支。

沒有進行城(chéng)網改造的(de)小區(qū)或單位應按有關規定，加緊城(chéng)網改造工作，水(shuǐ)電收費标準根據行業管理(lǐ)規定執行。

第三十一條  利用(yòng)物(wù)業共用(yòng)設施設備，包括停車場(chǎng)、牆體戶外廣告等公共場(chǎng)所進行經營的(de)，應當在征得(de)相關業主、業主委員(yuán)會同意，并按照(zhào)規定辦理(lǐ)有關手續。稅後所得(de)純收益應當主要用(yòng)于補充住房(fáng)專項維修基金，也(yě)可(kě)由業主大(dà)會與物(wù)業管理(lǐ)企業協商決定。

物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域停車場(chǎng)管理(lǐ)的(de)相關規定和(hé)職權範圍由物(wù)業管理(lǐ)企業與小區(qū)業主委員(yuán)會協商後，在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内予以公示。

第三十二條  設有電梯的(de)高(gāo)層或小高(gāo)層住宅，電梯産權屬住宅全體業主。電梯日常維修養護費用(yòng)由全體業主共同負擔，具體管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)辦法由業主委員(yuán)會與物(wù)業管理(lǐ)企業協商确定。

經合同雙方協商确定設立電梯折舊(jiù)更新專項資金的(de)，應當單獨立帳，定期公布，專款專用(yòng)，并納入專項維修基金專戶分(fēn)項管理(lǐ)，同時(shí)接受物(wù)業行政主管部門和(hé)全體業主的(de)監督。

第三十三條  業主委員(yuán)會是維護住宅小區(qū)全體業主共同利益的(de)群衆性組織和(hé)公益性事業，原則上沒有報酬；但也(yě)可(kě)根據住宅小區(qū)的(de)實際情況，通(tōng)過合同雙方協商，每年從物(wù)業服務收費總額中按照(zhào)1—2%的(de)比例提取一部分(fēn)資金，作爲業主委員(yuán)會必要的(de)經費開支。

第六章(zhāng)  住宅室内裝飾裝修管理(lǐ)

第三十四條  在城(chéng)市從事住宅室内裝飾裝修活動，實施對(duì)住宅室内裝飾裝修活動的(de)監督管理(lǐ)，遵守建設部110号令《住宅室内裝飾裝修管理(lǐ)辦法》相關規定和(hé)本辦法。

第三十五條  住宅室内裝飾裝修活動禁止下(xià)列行爲：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的(de)設計單位提出設計方案，變動或拆解建築主體和(hé)承重結構，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、承重磚牆、剪力牆體、連接接點、基礎、主杆、框架柱、支墩、樓闆、屋架、懸索等；

（二）将沒有防水(shuǐ)要求的(de)房(fáng)間或者陽台改爲衛生間、廚房(fáng)間；

（三）改變住宅外立面，在承重牆上開門、窗(chuāng)，擴大(dà)承重牆上原有的(de)門窗(chuāng)尺寸，拆除連接陽台的(de)磚、混凝土牆體；

（四）其他(tā)影(yǐng)響建築結構和(hé)使用(yòng)安全的(de)行爲。

第三十六條  裝修人(rén)在住宅室内裝飾裝修工程開工前，應當向物(wù)業管理(lǐ)企業或者房(fáng)屋管理(lǐ)單位、部門、住宅小區(qū)全體業主推選的(de)業主委員(yuán)會（以下(xià)簡稱物(wù)業管理(lǐ)單位）申報登記。物(wù)業管理(lǐ)單位應當将裝飾裝修中禁止行爲和(hé)注意事項告知業主，并對(duì)業主的(de)裝飾裝修活動進行監管。

第三十七條  申報登記應提交下(xià)列材料：

（一）房(fáng)屋所有權證（或者證明(míng)其合法權益的(de)有效憑證）；

（二）申請人(rén)身份證件；

（三）裝飾裝修方案；

（四）變動建築主體或者承重結構的(de)，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的(de)設計單位提出的(de)設計方案；

（五）委托裝飾裝修企業施工的(de)，需提供該企業相關資質證書(shū)的(de)複印件，以及施工人(rén)員(yuán)身份證複印件，辦理(lǐ)臨時(shí)小區(qū)出入證明(míng)，并與物(wù)業管理(lǐ)單位簽訂責任書(shū)。

非業主的(de)住宅使用(yòng)人(rén)，還(hái)需提供業主同意裝飾裝修的(de)書(shū)面證明(míng)。

第三十八條  室内裝飾裝修工程未經物(wù)業管理(lǐ)單位同意禁止施工。

第三十九條  物(wù)業管理(lǐ)單位有權對(duì)室内裝飾裝修工程進行現場(chǎng)監督檢查，裝修人(rén)和(hé)裝飾裝修企業不得(de)拒絕和(hé)阻礙物(wù)業管理(lǐ)單位對(duì)住宅室内裝飾裝修活動的(de)監督檢查。

物(wù)業管理(lǐ)單位對(duì)裝修人(rén)影(yǐng)響房(fáng)屋安全的(de)行爲應及時(shí)勸阻、制止，情節嚴重的(de)，物(wù)業管理(lǐ)單位可(kě)以采取必要的(de)措施，勒令停工，并及時(shí)向市行政主管部門報告。

業主或非業主使用(yòng)人(rén)因裝飾裝修造成他(tā)人(rén)人(rén)身财産損害或影(yǐng)響其物(wù)業使用(yòng)的(de)，應依法承擔責任。

第四十條  業主或者使用(yòng)人(rén)在裝飾裝修房(fáng)屋時(shí)，應向物(wù)業管理(lǐ)單位交納裝修保證金，住宅建築面積200m²以下(xià)交納1000元；滿200m²、不足300 m²交納2000元；依次類推。業主裝修完畢經物(wù)業管理(lǐ)單位驗收合格後，如數退還(hái)。

第四十一條  非住宅裝飾裝修活動，按照(zhào)本辦法執行。

第七章(zhāng)  新建住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理(lǐ)

第四十二條  新建住宅小區(qū)綜合驗收實行備案制度。住宅小區(qū)建設項目全部竣工後，開發建設單位應當向市行政主管部門提出住宅小區(qū)竣工綜合驗收備案申請及提交下(xià)列文件：

（一）規劃部門及其他(tā)專業管理(lǐ)部門批準的(de)選址意見書(shū)、建設用(yòng)地規劃許可(kě)證、建設工程規劃許可(kě)證及各個(gè)單項工程設計文件（圖紙）等。所有建設項目按批準的(de)小區(qū)規劃和(hé)有關專業管理(lǐ)及設計要求全部建成，并滿足小區(qū)使用(yòng)功能要求。

（二）住宅及公共配套設施、市政公用(yòng)基礎設施（供水(shuǐ)、供電、通(tōng)訊、有線電視、消防、人(rén)防、園林(lín)綠化(huà)、道路及路燈等）單項工程全部驗收合格資料。質量責任主體根據國家有關規定核定的(de)各單項工程質量等級評定文件。

（三）竣工資料（圖紙）和(hé)技術檔案資料。

（四）拆遷安置情況（舊(jiù)城(chéng)改造項目）。

（五）物(wù)業管理(lǐ)落實情況。

第四十三條  對(duì)綜合驗收不達标的(de)住宅小區(qū)不得(de)交付使用(yòng)。

第八章(zhāng)  專項維修基金的(de)收取、管理(lǐ)、使用(yòng)

第四十四條  住宅專項維修基金的(de)收取、管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)遵守建設部、省、州制定的(de)《住宅共用(yòng)部位共用(yòng)設施設備維修基金管理(lǐ)辦法》的(de)配套規定和(hé)本辦法。

第四十五條  商品房(fáng)專項維修基金，由房(fáng)地産開發（銷售）企業在銷售商品房(fáng)時(shí)向業主代爲收取。商品住房(fáng)、非住房(fáng)（車庫、辦公用(yòng)房(fáng)等）按購(gòu)房(fáng)價款的(de)2%收取；商鋪和(hé)商業經營性用(yòng)房(fáng)按購(gòu)房(fáng)價款的(de)1%收取。個(gè)人(rén)購(gòu)地自建房(fáng)屋按房(fáng)産證面積10.00元/m²收取.

第四十六條  商品房(fáng)專項維修基金交納實行備案制度。開發（銷售）企業在住房(fáng)産權登記前将住房(fáng)專項維修基金移交市行政主管部門。開發（銷售）企業應提供住宅小區(qū)的(de)開發總面積、總戶數、總成交金額等，并分(fēn)幢列出交納專項維修基金的(de)業主姓名、購(gòu)房(fáng)面積、購(gòu)房(fáng)價款、繳交比例、應繳數、實繳數等明(míng)細表格。市物(wù)業行政主管部門驗收合格後，出據專項維修基金交繳合格證，作爲辦理(lǐ)房(fáng)屋産權證的(de)必備條件和(hé)依據。

第四十七條  住宅小區(qū)未設立專項維修基金或未收齊專項維修基金的(de)，由小區(qū)聘請的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業按照(zhào)比例要求向業主收取。專項維修基金利國利民，是構建和(hé)諧社會，維護全體業主共同利益的(de)一件好事，業主委員(yuán)會要積極主動予以配合。

收取專項維修基金的(de)單位和(hé)部門統一使用(yòng)“維修基金專用(yòng)收據”。

第四十八條  專項維修基金由市行政主管部門在銀行設立專戶進行管理(lǐ)。

第四十九條  業主委員(yuán)會成立并聘請物(wù)業管理(lǐ)企業、經業主委員(yuán)會同意和(hé)驗收合格後，專項維修基金移交物(wù)業管理(lǐ)企業按幢設帳、按業主分(fēn)戶核算(suàn)，在指定的(de)銀行設立專戶存儲代管。本著(zhe)業主監督的(de)原則，做(zuò)到公開、公平、安全使用(yòng)。

第五十條  業主自用(yòng)部位維修費用(yòng)由業主自行負擔。相鄰樓闆發生滲水(shuǐ)現象（共用(yòng)設施發生滲水(shuǐ)現象除外），由樓上業主負責維修及費用(yòng)，相鄰業主應積極配合。

第五十一條  共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)中、小修工程，由協議(yì)雙方在物(wù)業服務合同中約定維修及維修費用(yòng)責任界線。屬使用(yòng)專項維修基金的(de)，按規定報批使用(yòng)。

應急工程維修費用(yòng)由物(wù)業管理(lǐ)企業先行墊付，然後按照(zhào)雙方約定的(de)維修責任界線處置。

第五十二條  單幢共用(yòng)部位維修費用(yòng)由單幢業主共同分(fēn)攤；小區(qū)共用(yòng)設施設備維修費用(yòng)由小區(qū)全體業主共同分(fēn)攤。

第五十三條  房(fáng)屋共用(yòng)部位大(dà)修工程範圍：

（一）房(fáng)屋主體結構部位，包括基礎、牆體、柱、梁、樓闆、屋頂等，因損壞影(yǐng)響住用(yòng)安全，需要拆換加固的(de)。

（二）整幢樓屋面因損壞影(yǐng)響正常使用(yòng)，需要重做(zuò)防水(shuǐ)或者保溫層的(de)。

（三）外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30％以上，影(yǐng)響安全和(hé)正常使用(yòng)，需要修繕的(de)。

（四）整幢樓共用(yòng)部位樓地面面層、門窗(chuāng)及樓梯扶手因破損影(yǐng)響正常使用(yòng)，需要修繕的(de)。

（五）整幢樓給排水(shuǐ)管道老化(huà)、損壞，需要更新改造的(de)。

第五十四條  共用(yòng)設施設備大(dà)修、更新改造工程範圍：

（一）物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内路面破損50％以上，影(yǐng)響安全和(hé)正常使用(yòng)，需要整體修複的(de)。

（二）整體更新改造消防設施或者更換、維修主要部件，一次性費用(yòng)超過原造價20％的(de)工程。

（三）設有電梯的(de)高(gāo)層或小高(gāo)層住宅的(de)電梯需要維修的(de)。

（四）二次供水(shuǐ)、排水(shuǐ)及消防水(shuǐ)泵因損壞影(yǐng)響安全和(hé)使用(yòng)，需要更新改造的(de)。

（五）小區(qū)圍牆或者大(dà)門因損壞影(yǐng)響安全和(hé)使用(yòng)，需要整體修繕、更新的(de)。

（六）小區(qū)環境綠化(huà)需要更新改造的(de)。

第五十五條  專業服務部門按照(zhào)有關規定，負責對(duì)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)相關管線和(hé)設施設備進行維修，并承擔相關費用(yòng)。與專業服務部門有約定的(de)，從其約定。

第五十六條  物(wù)業管理(lǐ)企業應當按照(zhào)維修基金使用(yòng)範圍，根據房(fáng)屋現狀以及業主委員(yuán)會或者相關業主的(de)意見，制定大(dà)修、更新改造方案。大(dà)修、更新改造方案包括：

（一）大(dà)修、更新改造内容；

（二）工程預算(suàn)；

（三）涉及戶數及按戶分(fēn)攤費用(yòng)；

（四）維修基金繳存餘額；

（五）大(dà)修、更新改造組織方式；

（六）業主委員(yuán)會意見。

經業主委員(yuán)會确認的(de)大(dà)修、更新改造方案應當在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内進行公示，公示期7天。業主對(duì)公示内容有疑義的(de)，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)企業應當認真做(zuò)好解釋工作。

第五十七條　物(wù)業管理(lǐ)企業向市物(wù)業行政主管部門提出維修基金使用(yòng)申請，填寫《商品住宅維修基金使用(yòng)申請登記表》，并提交下(xià)列材料：

（一）大(dà)修、更新改造方案、工程預算(suàn)；

（二）業主委員(yuán)會或者相關業主書(shū)面确認證明(míng)原件及複印件；

（三）公示情況照(zhào)片及大(dà)修、更新改造方案公示證明(míng)。

第五十八條  市物(wù)業行政主管部門審核同意後，由銀行專戶撥付使用(yòng)。

工程驗收合格的(de)，物(wù)業管理(lǐ)企業應當将費用(yòng)清單、發票(piào)及驗收合格文件告知業主委員(yuán)會。業主委員(yuán)會主任、副主任簽章(zhāng)後列入專項基金管理(lǐ)帳務，并按工程實際發生額在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内公示。

第五十九條  維修基金不敷使用(yòng)時(shí)，按業主所占有的(de)住宅建築面積20.00元/m²續籌；商鋪和(hé)商業經營性用(yòng)房(fáng)按建築面積40.00元/m²續籌，納入專項維修基金專戶管理(lǐ)。

第九章(zhāng)  已售公有住房(fáng)住宅小區(qū)管理(lǐ)

第六十條  已售公有房(fáng)包括房(fáng)改房(fáng)、經濟适用(yòng)房(fáng)、單位全額集資房(fáng)。

第六十一條  鼓勵已售公有住房(fáng)住宅小區(qū)或單幢住宅小區(qū)進入市場(chǎng)化(huà)物(wù)業管理(lǐ)，對(duì)暫時(shí)沒有條件或業主人(rén)數較少且經業主一緻同意，成立業主委員(yuán)會或推選業主代表後，由業主自行管理(lǐ)，但不得(de)收取相關費用(yòng)。

第六十二條  爲促進房(fáng)地産的(de)流通(tōng)，搞活房(fáng)地産市場(chǎng)，鼓勵個(gè)人(rén)已取得(de)産權的(de)公有住房(fáng)上市交易，任何部門和(hé)單位不得(de)擅自設置上市交易限制條件，阻礙公有住房(fáng)上市交易，通(tōng)過二級市場(chǎng)取得(de)産權的(de)業主與原住宅小區(qū)内所有業主享有同等的(de)權利和(hé)義務。

第六十三條  公有住房(fáng)售後維修基金來(lái)源于兩部分(fēn)：

1、售房(fáng)單位從售房(fáng)款中提取，屬多(duō)層住宅的(de)按售房(fáng)款的(de)20%提取；屬高(gāo)層住宅的(de)按售房(fáng)款的(de)30%提取。

2、購(gòu)房(fáng)者按其占有的(de)住宅建築面積10.00元/m²交納。

第六十四條  公有住房(fáng)住宅小區(qū)已成立業主委員(yuán)會并聘請物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)，由物(wù)業管理(lǐ)企業負責籌集專項維修基金；沒有成立業主委員(yuán)會的(de)由售房(fáng)單位負責籌集；改制和(hé)破産企業由小區(qū)全體業主推選的(de)業主委員(yuán)會或業主代表負責籌集。對(duì)利用(yòng)原公有住房(fáng)售後剩餘、遺留房(fáng)屋、共用(yòng)部位、共用(yòng)設施、設備進行經營的(de)營利性收入，稅後淨收益應主要納入維修基金補貼使用(yòng)，也(yě)可(kě)由住宅小區(qū)全體業主通(tōng)過業主大(dà)會決定。

第六十五條  公有住房(fáng)住宅小區(qū)專項維修基金的(de)管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)按照(zhào)第八章(zhāng)執行。

公有住房(fáng)住宅小區(qū)專項維修基金不敷使用(yòng)時(shí)，按購(gòu)買者所占有的(de)住宅建築面積10.00元/m²續籌。

房(fáng)屋産權發生轉移時(shí)，專項維修基金同時(shí)轉移。

第十章(zhāng)  法律責任

第六十六條  違反國家《物(wù)業管理(lǐ)條例》、《雲南(nán)省物(wù)業管理(lǐ)規定》及有關配套規定的(de)，由市物(wù)業行政主管部門依照(zhào)相關法律法規給予相應處罰。

第六十七條  業主、使用(yòng)人(rén)未交納物(wù)業管理(lǐ)服務費和(hé)其它費用(yòng)的(de)，業主委員(yuán)會應當督促其交納，物(wù)業管理(lǐ)企業可(kě)限期催交，逾期仍不交納的(de)，物(wù)業管理(lǐ)企業可(kě)以按每日萬分(fēn)之五加收滞納金。

第六十八條  對(duì)于業主、使用(yòng)人(rén)不遵守規章(zhāng)的(de)行爲，經說服不改的(de)，社區(qū)居委會、業主委員(yuán)會可(kě)以把他(tā)們的(de)行爲公示出來(lái)。

不能及時(shí)足額交納物(wù)業服務費的(de)業主，不得(de)當選爲業主委員(yuán)會委員(yuán)，其所在相關單位應積極幫助做(zuò)好相應說服教育工作，必要時(shí)應代爲扣繳。

第六十九條  業主大(dà)會、業主委員(yuán)會做(zuò)出的(de)決定違反本辦法或者侵害公共利益的(de)，市物(wù)業行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通(tōng)告全體業主。

業主委員(yuán)會違反本辦法開展活動或者不能正常履行職能的(de)，市行政主管部門可(kě)責令其停止活動，進行整改，或者主持召開臨時(shí)業主大(dà)會重選。

第七十條  建設（開發）單位未按照(zhào)規定提供物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)以及物(wù)業管理(lǐ)設施設備的(de)，由市物(wù)業行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的(de)，應當交納補建價款。并按《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定處10萬元以上50萬元以下(xià)的(de)罰款。

建設（開發）單位未按照(zhào)規定落實物(wù)業管理(lǐ)企業、未通(tōng)過招投标的(de)方式選聘物(wù)業管理(lǐ)企業或者未經批準，擅自采用(yòng)協議(yì)方式選聘物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)，由市物(wù)業行政主管部門責令其限期改正，給予警告，并按《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定處10萬元以下(xià)罰款。

第七十一條  物(wù)業管理(lǐ)企業違反本辦法，按照(zhào)下(xià)列規定處罰：

（一）物(wù)業管理(lǐ)企業未取得(de)資質證書(shū)從事物(wù)業管理(lǐ)活動的(de)，由市行政主管部門按照(zhào)《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定，沒收非法所得(de)，并處以5萬元以上20萬元以下(xià)罰款，給業主造成損失的(de)，依法承擔賠償責任；

（二）物(wù)業管理(lǐ)企業違反合同約定的(de)服務質量标準的(de)，由市物(wù)業行政主管部門責令其限期改正，并列入企業資質年檢考核量化(huà)條件；

（三）物(wù)業管理(lǐ)企業對(duì)房(fáng)屋共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備管理(lǐ)不善，造成環境惡化(huà)的(de)，由市物(wù)業行政主管部門對(duì)其做(zuò)出警告，報請上一級行政主管部門降低資質等級或者吊銷資質證書(shū)。

第七十二條  違反本辦法規定，依法應當由工商、價格、财政、公安等部門處罰的(de)，依照(zhào)有關法律、法規、規章(zhāng)的(de)規定執行。

第七十三條  違反本辦法的(de)規定，沒有設立專項維修基金或沒有收齊專項維修基金的(de)，由市物(wù)業行政主管部門限期改正，并作爲企業資質年檢合格與否的(de)必備條件。

對(duì)拒交專項維修基金的(de)個(gè)人(rén)和(hé)單位可(kě)通(tōng)過法律程序強制追繳所欠本金和(hé)利息；

對(duì)拒交專項維修基金的(de)業主在利用(yòng)自身物(wù)業出租或經營時(shí)，有關行政管理(lǐ)部門拒絕辦理(lǐ)相關證照(zhào)；

對(duì)拒交專項維修基金的(de)業主在産權發生轉移時(shí)，産權部門拒絕辦理(lǐ)相關手續。

第七十四條  違反本辦法的(de)規定，不執行住宅室内裝飾裝修管理(lǐ)有關規定的(de)，由市物(wù)業行政主管部門責令改正，并根據建設部110号令對(duì)裝修人(rén)處以500元以上1000元以下(xià)的(de)罰款，對(duì)裝飾裝修企業處以1000元以上10000元以下(xià)的(de)罰款，對(duì)造成嚴重後果的(de)依法追究其法律責任。

第七十五條  違反本辦法的(de)規定，市物(wù)業行政主管部門或者其他(tā)有關行政管理(lǐ)部門的(de)工作人(rén)員(yuán)利用(yòng)職務上的(de)便利，不依法履行監督管理(lǐ)職責，或者發現違法行爲不予查處，構成犯罪的(de)，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的(de)，依法給予行政處分(fēn)。

第七十六條  當事人(rén)對(duì)行政主管部門的(de)具體行政行爲不服的(de)，可(kě)以依法申請行政複議(yì)或者提起行政訴訟。

第十一章(zhāng)  附  則

第七十七條  本辦法由市物(wù)業行政主管部門負責解釋。

第七十八條  本辦法與上級有關法律、法規及政策有沖突的(de)，以上級有關法律、法規及政策爲準。

第七十九條  本辦法自2006年5月(yuè)1日起施行。

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